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2013年房地业十大事件出炉 国五条 房产税 小产权房
类型:楼市要闻  日期:2014-01-03  浏览:1281 次  评论:查看评论
事件一:国五条及细则出台·楼市调控效应减弱

  事件:2013年2月20日,国务院常务会议出台了房地产调控五条措施,被称为“国五条”,主要包括房价控制目标、严格执行限购、差别化信贷政策、扩大房产税试点和增加普通住房及用地供应等五个方面的内容,整体强度不大。3月1日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,对“国五条”政策进一步细化,包括升级限购政策、收紧房贷政策、加码交易所得税、从严房价控制目标等,细则内容十分严厉。随后,全国30多个城市的国五条细则陆续出台,但内容明显弱化。

  评析:国五条出台的背景主要有以下几方面:一是,房价的过快上涨,2012年二季度开始,全国房地产市场开始复苏,并逐渐加速回暖,尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月,全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%,同比增幅首次由跌转涨,一线城市更是领涨全国;二是,此次国务院常务会议是上届政府的最后一次常务会议,在上届政府执政期间,楼市调控贯穿始终,自2003年以来,十年间各类调控政策陆续出台。就国五条的影响来看,除了个人所得税升级造成了暂时的市场恐慌以外,对市场的整体影响不大。一方面,尽管国五条细则内容非常严厉,涉及到诸多的可操作的内容,如个人所得税升级、限购政策升级等,但随后各城市出台的实施细则,明显弱化了调控细则;另一方面,在政府换届之后,楼市调控政策思路转化,主要从“控制房价上涨过快”转为“加强住房供应体系建设”,因此,行政性调控手段弱化,国五条也被逐步淡化。

  事件二:十八届三中全会召开·强调市场化利楼市

  事件:2013年11月9-13日,十八届三中全会在北京召开,研究全面深化改革重大问题,并审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,《决定》共提出60条改革措施,就房地产业而言,涉及农村土地改革、住房保障和供应、房地产税立法等,但未提及房地产调控和房价。十八届三中全会公报要求着重强调市场化:建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制。

  评析:十八届三中全会强调市场的重要性,而以前的表述,多是“基础性”作用,这次升级成“决定性”作用。就房地产行业的改革而言,自2003年届政府执政以来,楼市调控政策持续出台,但从调控效果来看,和预期出入较大,因此,房地产调控的思路也亟需转变,从行政性调控向市场化管理转化。整体上看,改革和市场化管理是为了经济发展,房地产是经济行业中的一个分支,将会因此受益。新一届政府上任以来,不再提房地产调控,而是从市场化的角度来管理房地产市场。在楼市调控长效机制建立方面,逐步淡化行政手段,回归市场化是一个大方向。据悉,住建部、发改委等部委正在共同制定房地产长效机制方案,强调通过土地、财税等相关制度改革,建立房地产调控的顶层设计,促进房地产市场回归市场化,目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。

  事件三:一线城市领涨全国·长效机制亟待建立

  事件:2012年以来,全国房地产市场的复苏和回暖,存在显著的地区差异,总体上看一二线热度高,三四线热度低。国家统计局数据显示,2013年3月份,一二三线城市房价环比涨幅分别为2.8%、1.1%和0.9%,涨幅差距达到最大。其后,环比涨幅持续收窄,至2013年11月份,一二三线城市环比涨幅分别为0.78%、0.56%和0.52%,涨幅差距缩小。自2012年9月以来,北京、上海、广州和深圳等四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅和同比增幅连续15个月领涨全国,其中2013年11月份的同比增幅皆超过20%。

  评析:2013年以来,房价整体保持上行走势,主要分为三个阶段:第一阶段(2012年9月份至2013年3月份):表现为一线城市房价涨幅加速上涨,以绝对优势领涨全国。主要原因是,2011至2012年楼市严厉调控中,一线城市受其影响较大,房价涨幅受到明显的抑制,一旦市场回暖,政策相对平稳,具有强劲刚需的一线城市出现强烈的补涨效应,即“压制越大反弹越大”;二三线城市,由于市场本身仍处于楼市发展的大方向中,在整体楼市环境趋好的条件下,热点城市涨幅有所扩大,而部分二线尤其是三线城市供大于求的情况仍然突出,房价上涨的空间有限。第二阶段(2013年4月份至9月份):表现为一线城市房价涨幅显著趋缓,领涨优势不断缩小,主要原因是随着“国五条”细则落地,一线城市作为先锋阵地,北京、广州全面执行限价政策,楼市量价受政策影响明显。第三阶段(2013年9月份至今):表现为一线城市环比涨幅再现加速收窄,主要原因是一线城市面临房价过快上涨压力,陆续升级调控政策,出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”对楼市加压,通过强化供给端、继续严格限购限贷、加大保障房供应等方面抑制房价过快上涨。调控升级短期内对降温楼市起到一定作用,但这种“临时抱佛脚”的应急行为并不是解决高房价的有利措施,建立房地产市场健康发展的长效机制更显意义。

  事件四:中央城镇化会议召开·明确六大主要任务

  事件:2013年12月12-13日,引人瞩目的中央城镇化工作会议召开。此次会议分析城镇化发展形势,明确推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务。会议提出推进城镇化的六大主要任务:一是推进农业转移人口市民化;二是提高城镇建设用地利用效率;三是建立多元可持续的资金保障机制;四是优化城镇化布局和形态;五是提高城镇建设水平;六是加强对城镇化的管理。会议中提出要全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件;重点发展城市群,以盘活存量为主,适当提高城市的住宅用地比例和容积率水平。

  评析:“十八大”提出推动新型城镇化规划要求后,新型城镇化上升到了国家战略层面;十八届三中全会又提出坚持走中国特色新型城镇化道路,推进以人为核心的城镇化,推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。此次中央城镇化工作会议,是改革开放以来中央召开的第一次城镇化工作会议,是全面深化改革的一项重大举措,在我国现代化进程中具有标志性意义。可见,当前我国城镇化已进入了重要时期,也是发展的关键时期。在推进新型城镇化发展的过程中,住房作为基础性、配套性的作用,是重要的民生定位不会改变,促进外来务工人员的市民化和解决其住房问题成为关键。从此次中央城镇化会议来看,对建制镇、小城市以及中等城市落户限制的放开,意味着未来中小城市的人口将会有显著增长,相伴随的会引致房地产市场有较大的发展。会议提出的重点发展城市群,适当提高城市住宅用地比例,意味着各城市,特别是特大和大城市,将会出现中心城区“退二进三”的城市更新,未来房地产市场供应规模将会增加,城市的综合承载能力也将大幅提高。

  事件五:地王现象成为热点·楼市调控压力凸显

  事件:2013年以来,全国土地市场异常活跃。上半年在经过对国五条等调控政策的消化后,5月开始土地市场率先拉开了反弹的序幕,尤其是三季度,有关“地王”报道开始密集出现,上海、北京、广州等一线城市,经营性用地高溢价成交现象频频出现,全国土地出让金收入也快速增长。进入9月,全国土地市场“地王”现象愈演愈烈:9月2日天津宅地单价“地王”出现,两天之后北京农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现,紧接着,9月5日上海就诞生了总价高达217.7亿元的新“地王”,同一天,杭州和苏州也有两幅“地王”出炉。一时间,“地王”现象成为社会各界关注的热点。

  评析:今年“地王”现象的此起彼伏,既是去年下半年以来楼市回暖后房价上涨推动所致,也是去年土地市场惨淡后的跳跃式反弹。总体来看,今年“地王”多产生于一二线城市,“地王”的产生是多种因素共同推动的。首先,今年以来商品房市场成交强势释放,房企纷纷加紧了土地储备;其次,房企资金明显改善,除个别地产巨头外,一些成长型企业为了迅速获得品牌溢价效应,也投入巨资拿地;再次,由于我国经济增长持续放缓,地方政府也需要通过土地收入来弥补财政,所以放出优质地;最后,一线城市优质地块紧缺,激烈的市场竞争也抬高了地价。全国多地“地王”的产生,放大了对市场预期的负面影响,也进一步推高了房价的上涨预期。为此,9月末国土部要求,供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到年内不再出“地王”。虽然此后北京等地的部分“地王”被叫停,政策效应有所显现,但由于一二线城市仍有优质地块推出,土地市场竞争激烈化程度不减,“地王”现象依旧存在。未来对于重点城市尤其是一线城市,土地的高溢价率必然会对楼市调控造成较大的压力。

  事件六:温州楼市持续降温·市场价值理性回归

  事件:2013年全国房地产市场整体向上,绝大多数城市房价均呈现上行态势,但温州房价则延续了2011年以来持续下行态势。统计局数据显示,2013年11月,温州新建住宅价格指数环比下跌0.5%,同比下跌1.1%,是70个大中城市中唯一同环比均下跌的城市,也是温州房价连续27个月同比下跌。温州市房产交易中心数据显示,与2011年相比,目前温州商品房价格平均缩水26%。而一些高端住宅价格甚至遭到“腰斩”。国土资源部公布的城市地价监测数据显示,2013年第三季度全国主要监测城市的综合地价中,仅有温州的环比和同比均为负。与全国各地楼市平稳发展相比,温州楼市走势呈现另一个极端,也引起了行业高度关注。

  评析:温州楼市经历了2010年的火热之后,2011年开始迅速降温,呈现明显的泡沫效应。分析其原因,主要有以下两方面:首先,是由于前几年投资投机需求所占比例过高,导致房价在炒作中脱离实际需求,此后下跌也是价值的逐步回归;其次,是温州民营经济近两年受到较大冲击,经济不景气也抑制了部分购房需求。在本轮房价大跌后不久,支撑着温州房价高位运行的金融体系风险显现。目前温州人更愿意投资固定收益产品,而对于房产投资则很少。同时,从温州楼市的供求角度看,近两年政府加大了土地供应力度,2013年上半年温州土地供应量已超过了2012年全年的供应总量。在土地供应成倍增加的情况下,供大于求局面将长期存在,房价反弹动力明显下降。此外,温州新建商品房库存也明显增加,虽然8月份温州放宽了限购政策,但据温州房产交易网数据显示,截止2013年11月底,温州新房库存达369万平方米,库存压力仍较大,这也进一步阻碍了房价的上涨。可见,温州近期楼市的持续下跌,主要还是市场供应增加、价值回归合理的理性反应。长期来看,在温州民营经济危机以及断贷潮等金融风险未解决的情况下,温州楼市发展仍将处于温和态势。

  事件七:二手房征20%个税·催生三月末班车效应

  事件:2013年3月1日,国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,《通知》明确,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。从市场反映看,新政出台后的一周,各地房产交易中心均被赶来过户的购房者挤满。克而瑞监测数据显示,14个典型城市3月2日-9日一周的二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨。其中厦门、无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%,另外,从各地二手房市场历史数据对比来看,北京、南京、天津、无锡、苏州和扬州新政出台第一周的成交套数也创下历史以来的最高峰值,政策末班车效应之强令人始料未及。

  评析:此前个人所得税征收主要按两种方案执行:第一种是差额部分的20%,第二种是房价的1%-2%。一般都是按后者执行。此次新政明确是按照转让差额的20%征收,短期给二手房市场带来不利影响:一是在目前我国大部分家庭资产杠杆并不太高的情况下,个税增加会导致部分二手房持有人延迟住房转让,二手房供给减少会给一线城市本已紧张的住房市场供需矛盾雪上加霜;二是目前市场中,卖家的议价能力比较强,增加的个税势必会部分转嫁给刚性自住性购房者,从而增加购房者的负担。长期看,由于我国房地产调控政策在具体执行过程中经常面临着执行不力、落实不严的情况,中央和地方政府往往存在博弈,此次“20%个税”政策除了北京有所落实外,其他城市仍然照旧执行。因此,二手房“20%个税”政策的推出,虽然传达了政府稳定购房者预期的调控信号,但要做到全面执行,从而达到调控目的,还需要政府认真思考一番。

  事件八:房企海外扩张加速·国际视野继续拓宽

  事件:近几年,越来越多的中国房企加入了海外扩张的大军中。万科、碧桂园、绿地、富力等知名房企,纷纷将目光瞄向了海外市场。2013年年初,万科与美国铁狮门签署协议,将合作开发美国旧金山富升街201地块;万达继2012年斥巨资收购美国AMC后,接连投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作开发项目。同时,不少房企将马来西亚作为海外扩张的第一站,包括碧桂园和富力等房企,甚至非洲市场也成为房企新的目的地。从2013年1月份披露的房企海外投资规模来看,当时公布的2012年投资额接近400亿元。2013年前11个月,海外融资就超过3000亿元。

  评析:海外扩张,目前仍以一些知名房企为主,这与其资金实力、国际化视野、专业化团队等要素齐备有很大的关系。海外扩张有几大驱动力:首先,是国内的房地产政策环境,调控收紧带来了经营的高成本与高风险,在限购、限贷、房产税等调控政策下,房企拿地与销售存在不确定性,同时,国内融资环境收紧,也逼迫房企主动去海外寻金;其次,是品牌扩张的冲动,尽管部分企业谋求扩张,带有投机性,但绝大多数房企的扩张仍具较浓的战略色彩,如万达对海外酒店业的扩张步伐正在加大,这符合万达商业地产转型的总体要求;再次,是要迎合市场需求,目前国内购房者因为留学、就业、旅游等需求,纷纷将置业目光放在海外市场,房企贴近此类需求,在海外市场提供产品,有利于吸引高净值的群体;最后,有国际化视野的企业才具竞争力,房企选择海外某一站和某一项目,进行“边干边学”的探索,有助于深入了解海外市场,并有机会与海外知名房企交流学习。当然,房企出海也应注意风险,能否在海外市场游刃有余,还得看其是否具备各种基础与前提。因此,不能盲目照搬国内开发经验。同时,也要注重在海外市场中自身角色的转变,海外市场没有国内地方政府的支持,且房地产金融发达程度较高。

  事件九:土地增值税引争议·税费改革有望加强

  事件:11月24日,央视《每周质量报告》曝光万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠交土地增值税超3.8万亿元。该报道涉及房企数量多、金额大,加之央视在媒体中的独特地位,因此此番报道迅速在业内激起议论,诸多房企纷纷否认“拖逃漏”等行为,华远地产(2.54, 0.03, 1.20%)董事长任志强更是连发8条帖子痛批央视。国家税务总局有关负责人表示,这其实是对税收政策和征管方式存在误解和误读。央视报道提及的爆料人北京执业律师李劲松此前曾对房企欠缴土地增值税进行过披露,此次更是对任志强的回应进行逐条反驳,并希望房企提出确切证据。

  评析:李劲松律师所谓的“3.8万亿元房企应缴未缴”的推测与判断,涉嫌严重夸大事实,且经央视报道之后,严重误导社会舆论。但不容回避的事实是,尽管四级超率累进税率表述得很清楚,但在实务操作中,各地税务部门并没严格按税法执行。土地增值税涉及较长的房产开发周期,对增值额的计算相对困难。部分税务部门考虑到征收成本较大,因此从纳税成本考虑则弱化了征收力度。但该报道的价值在于,能进一步触发社会对房企及税费制度中的各类问题进行重新审视。当前楼市的市场化改革趋势凸显,楼市长效发展与调控机制正不断建立,税费制度改革迎合了时代发展需求。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确要进行房地产税立法和改革。房企谋求暴利的公众形象下,社会自然希望包括土地增值税在内的纳税情况能公开透明化。土地增值税的问题肯定存在,关键要进一步完善制度措施、加强土地增值税征管。唯有通盘考虑并回应社会质疑,才能促进税费体系的健康发展。

  事件十:两部委发紧急通知·小产权房转正无望

  事件:2013年11月22日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》,要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售小产权房行为。11月24日,国土资源部、住房城乡建设部联合召开视频会议,就坚决遏制违法建设、销售小产权房问题作出部署。会议强调,要统一认识,准确把握党的十八届三中全会精神,清醒认识小产权房问题的危害性,严肃查处一批典型案件,严厉追究一批责任人员的责任,坚决遏制新的小产权房出现。

  评析:小产权房通常是指那些违法占用农村集体土地建设,并向农村集体经济组织以外的成员销售或变相销售的住宅项目。由于未获得土地、规划、建设、销售等行政许可,不能办理房地产权登记,属于没有产权、不受法律保护的居住房屋。近年来,关部门多次重申不得违法开发小产权房、不得购买小产权房。但全国各地小产权房在建在售势头依然不减,主要原因:一方面,小产权房不用负担土地出让金和各种税费,相较商品房的价格优势十分明显,特别是在房价高企的一、二线城市,小产权房有着庞大的购买群体;另一方面,小产权房开发利润空间巨大,在现行城乡二元土地制度下,集体经济组织也乐于将自有土地与投资人的资本结合,加之违法成本低、处罚威慑力小,导致小产权房建设愈演愈烈。十八届三中全会前后,不断有消息传出小产权房有望转正,尤其是“383方案”提出对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。十八届三中全会《决定》也明确规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,该政策表述曾被视作小产权房的救命稻草。然而两部委此次针对小产权房的表态,使小产权房未来转正的希望破灭。小产权房反映了我国住房保障体系存在的问题,因此,要解决小产权房问题,不断健全和完善住房保障体系便成为了关键。
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