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地价居高不下房价怎能不涨
类型:专家解读  日期:2013-07-11  浏览:1051 次  评论:查看评论

近期引爆中国楼市热点新闻,莫过于北京房价上涨需要副市长来审批。媒体报道称,在北京房价连涨背景下,北京市高层控房价的压力很大,已多次研讨如何降温。目前经北京住建委审批的预售证,还需提交至市长办公室,由分管副市长陈刚亲自过目,审批划钩后才能最终确定能否给批。


    市长们公务繁忙,还要日日审批楼价,批条批到手软是可以想见的情景。有人认为,北京调控房价的决心非常大,也有人质疑,难道没有更好的办法来控制房价暴涨了吗?
各种数据已经证实,中国房价上涨与土地价格上涨存在显著相关关系,也证实了土地价格上涨,往往会诱发房价上涨的预期,以及提供充足的现实推力。如果明白了其中的关节,就会明白开发商涨价也不是顺心所欲的。

    昔日房价上涨,开发商被指身上没有流淌着道德的血液,然而,最简单的道理是,当面粉贵过面包,面包不涨价,面包商人岂不是要亏血本,难道只有面包商人将面包价格定在面粉价格之下,身上才流淌着道德的血液吗?这是一个尝试性问题,却被很多人忽视。

    从宏观统计数据来看,一线城市土地成交十分火热。上海土地市场表现尤为抢眼,土地交易55宗,土地出让金143亿元,创下了2013年以来新高。与上海相比,北京4月份的土地市场略显清淡,但前4个月北京土地出让金接近550亿元,同比涨幅超过300%。土地市场上涨,可能会是楼价上涨导火索。

    一线城市房价不断刷新此前的历史纪录,从根本上来说,一线城市集中了全国优质资源,从而制造了刚性需求与投机性需求都很刚性的需求局面,在此基础上,地价的飙升成为房价飙升的主力推手。很多人或许会狡辩称,既然地价很贵,开发商可以不去拿地。对此,我们应当承认,开发商拿地开发赚钱,从本质上来说也是一种经济行为,开发商既不高尚,也不是天生罪恶,只要开发商不违背法律,其逐利行为也是正当的行为。既然市场有需求,房地产产业链循环就要循环下去。

    问题的关键在于,我国的房地产市场体制很吊诡:房产市场隶属市场经济,而土地市场则隶属行政垄断,行政垄断对于房地产市场价格扭曲非常显著。在行政垄断的条件下,供应建设土地用地不能顺畅流入市场,这就造成了世界罕见的现象:土地转化成为房产的时间越快,所获得利润越少。因为地价不断上涨,在某种意义上超过了售楼所得。这就是中国开发企业喜欢囤地和捂盘惜售的重要原因。近日最显著的一个案例是,上海青浦一地块在终止出让四个月后又重新挂牌出让,但与前一次的挂牌价格相比,重出江湖的身价飙升了31亿元。这样的土地上涨速度,是产生房价上涨预期的重要支撑。

    地王效应的一个重要特征是,地王出现,将拉动周边地价和房价的价格,甚至能够拉动一个城市甚至一个地区的房价上涨。5月6日,位于白云山东麓、广州大道北沿线的白云区同宝路地块经过200多轮的激烈争夺,被佳兆业以18.68亿地价并配建66800平方米保障性住房的报价收入囊中。剔除配建保障房面积后,成交地价高达25600元/平方米,成为继2010年保利地产以20605元/平方米楼面地价拿下的白云新城地王后,广州住宅楼面地价“新地王”。 
 
这些地王,显著成为广州楼市的风向标,地王一出,往往是楼市暴涨的先兆,这也是最近七八年来市场运作的一个重要的结论。从5月3日起到5月10日期间,上海、广州以及长沙三地出现3个年内地王,数字与现实这么赤裸裸,如果没有从土地上想办法,地王效应将会在货币泛滥期急剧放大,无药可救。如果没能从土地上解决楼市上涨的动力机制,那么,市长们批准涨价效果不会很好,因为没有从根子上解决房价上涨的内在机制,没能改变房价上涨的外在基础。

    从这个角度来看,要想找到替代市长们批准才能涨价的工具,最重要是降低地价,否则,很多措施都将沦为空谈,空谈不仅仅误了楼市,也会误了经济。
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